Bail locatif : quelles situations permettent au propriétaire de ne pas le renouveler ? / iStock.com - Richard Villalonundefined undefined
Les différents types de baux et le principe du renouvellement automatique
Le bail vide, le plus courant, est conclu pour trois ans (ou six ans si le propriétaire est une personne morale) et se renouvelle automatiquement si aucun congé n’est donné. Le bail meublé, d’une durée d’un an - ou neuf mois pour un étudiant - suit la même logique. Quant au bail mobilité, il est conclu pour une durée de un à dix mois, et n’est jamais renouvelé : il prend fin automatiquement. Pour les baux vides et meublés, le propriétaire doit respecter un préavis strict : six mois avant l’échéance pour une location vide, trois mois pour une location meublée. Sans congé valable, le bail repart pour un nouveau cycle.
Vente ou reprise : les deux motifs personnels autorisés
Le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail s’il souhaite vendre le logement libre de toute occupation. Dans ce cas, il doit adresser au locataire un « congé pour vente ». Le locataire bénéficie alors d’un droit de préemption : il est prioritaire pour acheter le bien au prix fixé. Si l’offre est refusée, le propriétaire peut vendre à un tiers, mais pas à un prix inférieur sans proposer à nouverau le logement au locataire. Autre possibilité : la reprise pour habiter. Le propriétaire peut récupérer le logement pour lui-même ou pour un membre de sa famille proche (enfant, parent, conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire). Le motif doit être réel et sérieux, et l’occupation doit se faire à titre de résidence principale. En cas de fraude - par exemple si le logement est reloué immédiatement - le locataire peut saisir la justice et obtenir réparation.
Motif légitime et sérieux : les manquements du locataire
Le troisième motif permettant de refuser le renouvellement est le motif légitime et sérieux, lié au comportement du locataire. Il peut s’agir d’impayés de loyers, de retards répétés, de troubles du voisinage, de dégradations importantes, de sous-location illégale ou encore du non-respect du règlement de copropriété. Le propriétaire doit être en mesure de prouver ces manquements. En cas de contestation, c’est le juge qui apprécie la gravité des faits. Certaines catégories de locataires - notamment les personnes âgées à faibles ressources - bénéficient d’une protection renforcée : le propriétaire ne peut donner congé que s’il propose une solution de relogement adaptée.
Un cadre strict pour éviter les abus
Si la loi permet au propriétaire de ne pas renouveler un bail, elle encadre strictement ces situations pour éviter les abus. Le congé doit être motivé, notifié dans les délais et adressé par lettre recommandée, acte d’huissier ou remise en main propre contre émargement. À défaut, il est considéré comme nul et le bail se poursuit automatiquement.
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